600843介绍中国恒大上半年销售额、回款额均创历史新高 管理层称将多举措降债务  半年销售3488亿

2020-09-01 05:34:17 by Admin 港股要闻
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  疫情之下,愈发考验龙头房企的韧性。

  8月31日,中国恒大(03333,HK)发布2020年上半年业绩,实现营业收入2666亿,同比增长17.5%;实现净利润148亿元,同比下降46%。不过,就环比而言,恒大今年上半年净利润较去年下半年增长约1.3倍。

  在销售方面,今年2月恒大率先实施“网上销售”,打造线上线下相结合的闭环模式。上半年,恒大实现销售3488亿元(其中八成,即约2800亿由网上销售带来),同比增长24%。销售回款3120亿元,同比大增67%,回款率89.4%,各项数据均创历史新高。

  近期住建部和央行在京召开重点房企座谈会,制定房地产企业资金监测和融资管理规则即“三道红线”,引起行业关注。

  对此,恒大总裁夏海钧表示,坚决支持监管部门制定的政策,严格向各项监管指标靠拢,恒大在降负债方面,得益于销售回款和土地储备的“一增一减”,截至6月底,恒大的有息负债较3月底减少约400亿元,预计全年降低1000亿元左右负债。

  同时,对恒大物业板块金碧物业进行分拆上市,金碧物业合约面积5亿平方米,前期估值750亿港元,引入包括中信、腾讯等战略投资者235亿港元占比28%,物业上市预计降低恒大负债率19个百分点。

  销售创新高、净利下滑

  8月31日,中国恒大半年报显示,实现营业收入2666亿,核心净利润193亿,现金余额2046亿,均位居行业前列。

  当天,恒大举行2020年中期业绩发布会,该司董事局副主席、总裁夏海钧、执行董事兼首席财务官潘大荣、执行董事赖立新出席会议。

  在行业销售下滑之下,恒大的销售逆市大幅增长。今年2月恒大率先实施“网上销售”的颠覆性营销革命,打造线上与线下相结合的闭环模式,推动销售大幅增长。上半年,恒大实现销售3488亿,同比增长24%,销售回款3120亿,同比大增67%,回款率89.4%,各项数据均创历史新高。

  对于销售业绩逆市大增的原因,夏海钧表示,近年来,国家坚决执行“房住不炒”政策,出台了一系列稳地价、稳房价、稳预期的政策,对房地产行业的稳健发展起到了至关重要的作用。

  “房住不炒”要义即专注刚需群体,恒大坚持民生地产战略、始终定位刚需,120平米以下住房占比80%,140平米以下住房占比高达97%,自住比例高达85%。

  同时, 恒大多年来坚持不捂盘惜售、不哄抬房价。2018年、2019年、2020年上半年,恒大销售均价分别为10515元/平米、10281元/平米、9029元/平米,售价保持稳定,严格贯彻了“稳房价”、“稳预期”的政策要求。

  据夏海钧介绍,按照国际经验,房价收入比在6倍左右比较合理。2019年我国城镇居民家庭收入13.1万元,按8000元/平计算,一套100平米的恒大房子总价为80万,房价收入比仅为6.1倍。按照首付三成、贷款30年计算,月供仅需2900元左右,满足了老百姓的住房需求。

  此外,在“稳地价”方面,恒大坚持不拿地王,2018年、2019年、2020年上半年,恒大平均楼面地价均保持在2000元/平米左右,为行业最低之一。

  值得一提的是,在今年疫情之下,2月1日至13日由于全国售楼部关闭,恒大立即启用了“恒房通”网上售楼系统进行网络销售,上半年约3500亿元销售中80%——即约2800亿,是网上销售带来的。

  因此,这意味着,一方面通过“网上销售”打开渠道;另一方面,销售的房子大多数为刚需住房,在疫情之下实现了销售金额的历史新高。

  夏海钧表示,恒大下半年可售货量超8100亿,只需实现56%去化率,全年销售即可达到8000亿元的销售目标。

  值得一提的是,恒大上半年核心净利润193亿元,同比下降约37%,净利润147亿元,同比下降约46%。

  对于下降原因,恒大解释,系上半年利润下降主要是由于受新冠状病毒疫情爆发影响,恒大进行全国促销活动实施销售价格优惠及同期营销费用上升,期间外汇汇率波动引起的外汇亏损,以及附属公司对新能源汽车的投入引起的合并报表亏损所导致。

  不过,净利润环比却大增。恒大公告称,尽管上半年净利润预期同比下降,但与2019年下半年相比出现增长,其中核心净利润较去年下半年增长约86%,净利润较去年下半年增长约1.3倍。

  恒大首席财务官潘大年表示,下半年将进一步提升产品附加值,加大销售和回款,加大控制管理费用和销售费用,降低负债总额和减少融资成本,对全年实现600亿元利润目标有信心。

  配合调控:加快资金回笼与分拆物业降负债

  近期,住房城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会,明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,即业界俗称的“三道红线”。

  这“三条红线”包括:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。

  “三条红线”意味着融资紧箍咒突然收紧,这对于此前通过“高杠杆”实现快速发展的房企而言,压力不不言而喻。

  对于融资收紧对恒大的影响,夏海钧表示,“这几年国家在房地产调控方面起到了非常好的效果,楼价、地价和预期都稳定下来了,恒大集团坚决拥护房地产调控政策,严格向监管指标靠拢。”

  夏海钧表示,下半年恒大将继续以最大决心和力度降低负债:

  一方面,加大销售和销售回款,今年内部销售目标是8000亿元。

  另一方面,严格控制土地储备规模,力争平均每年减少3000万平方米,“土地储备每年负增长,可以节约一定资金。”

  此外,除了传统的加快销售和回款,分拆权益资产也有能够起到降负债作用,例如备受市场关注的房地产物业板块。

  据夏海钧介绍,目前恒大旗下金碧物业合约面积超5亿平方米,在管面积超2.5亿平方米,服务600万业主;2019年营业收入73亿元,净利润9.2亿元。夏海钧还表示,恒大物业未来三年将保持高速增长。

  夏海钧透露,目前金碧物业前期估值750亿港元,已经成功引入中信、红杉资本、阿里云峰基金和腾讯等顶级战略投资者入股235亿港元,占比约28%,合约面积超过5亿平方米。

  “希望金碧物业上市能尽快完成,力争今年完成上市,也要看监管部门的审核。因为物业上市,据测算,恒大负债率能够降低约19个百分比,”夏海钧表示。

  “今年3月底,公司提出了降负债的目标,经过一个季度,与3月底启动新战略相比,有息负债降了400亿元,预计全年降低有息负债1000亿元左右负债。”夏海钧表示。

  此外,疫情可谓重塑了房地产行业,对于疫情后房地产市场的变化,夏海钧作出了自己的判断:

  第一,房地行业龙头房企业绩将稳步上扬,大部分中小房企面临困难,房地产行业集中度提升,这主要是疫情改变了百姓购房意愿,疫情之下百姓意识到一套房产带来的安全感更重要,刺激购房需求,同时,担心小房地产企业烂尾,进一步选择大房地产商。

  第二,房地产增量市场已经达到天花板,存量市场是未来,城市更新是未来房地产商的必争之地。

  第三,房地产商会更关注科技建筑,绿色地产,智慧社区,以此提升产品竞争力。

  第四个变化是养老领域。过去老少三代同堂,恒大追求的是老少三代同区以养生谷为代表。

  最后是租赁住房会越来越被老百姓接受,租赁是未来发展方向。

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(文章来源:券商中国)

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